+7 (499) 653-60-72 Доб. 574Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Кадастровая стоимость выше рыночной

Кадастровая стоимость выше рыночной

До 1 января года кадастровую стоимость недвижимости в регионах определяли независимые экспертные организации, выигравшие торги. Однако многие оценщики, как признают в Росреестре, со своей задачей справились плохо. Результатом стало растущее количество заявлений по пересмотру кадастровой стоимости, которые владельцы и арендаторы недвижимости подают в специальные комиссии. Эти структуры работают при управлениях Росреестра во всех регионах России. В Псковской области кадастровую оценку земель в году провела петербургская фирма, получившая за эту работу больше семи миллионов рублей из регионального бюджета. Однако эксперты серьезно переоценили стоимость многих участков - для садоводов, к примеру, она выросла в раз.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры.

Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться. Под рыночной стоимостью РС понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи ст.

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель. Кадастровая стоимость КС , в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной. Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях.

До года действует мораторий на увеличение КС, но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые лет. Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше — рыночная или кадастровая стоимость квартиры. Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене.

Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых — многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимостей. Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида. Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной.

Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:. При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся. Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент. Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней.

Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности. Кадастровая стоимость — результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст.

Поскольку коридор для ее пересмотра составляет лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным. Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.

При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать — они всегда будут отличаться друг от друга. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй — шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой. Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве. Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки.

Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством. Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату. Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем — это случается, причем достаточно часто. В целом по стране наблюдается похожая ситуация — примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране. Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах. Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя.

Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной. Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются — они платят значительно меньшие налоги, чем положено. Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости.

Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной. Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер. Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость — неотъемлемый атрибут сведений из реестра недвижимости ЕГРН. Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий.

Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ. Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, посредством онлайн-сервисов Росреестра, в частности:. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей. Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью. Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость. Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости.

Возможна также и самостоятельная оценка. Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день. Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:.

Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами. Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства — давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.

Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.

Кадастровая стоимость жилплощади — это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков. Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?

Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.

По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.

Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.

Используя классические методы, любой эксперт старается соблюдать все условия, так как именно он подписывает документы с финальным результатом, то есть берет на себя практически всю ответственность. Может ли цена квартиры в кадастре превысить ее же стоимость на рынке недвижимости? Да, рыночный показатель может быть ниже. Почему кадастровая стоимость идет на повышение? Это возможно, если сам дом построен совсем недавно, при этом использовались современные материалы, закупленные по высокой цене, из них делалась кровля, ограждение стен, лифты и т.

В такой ситуации стоимость непосредственно постройки и самой жилплощади очень велика, и это объясняет высокую цену жилья в государственном кадастре. Оценка рыночной стоимости может находиться ниже, если район, в котором находится здание, не обладает должной популярностью и не пользуется особым спросом.

Что делать, если кадастровая стоимость существенно превысила рыночную? Данное положение обычно не устраивает граждан, которые опасаются возникновения еще одного типа налогообложения.

Выяснив кадастровую стоимость квартиры и поняв, что она существенно превышает рыночный показатель, нужно без промедления сделать запрос актуальной справки о цене жилплощади на рынке недвижимости на период, которым датировано внесение изменений в базу государственного кадастра.

Вся суть заключается в том, что сопоставлять оценки можно лишь в случае, когда они производились в течение одного и того же периода. Как раз такой документ, то есть результат оценки стоимости квартиры на рынке, датированный тем же числом, что прописано в кадастре, будет являться основным неоспоримым фактом и для суда, и в судебном порядке оспаривания стоимости жилья, указанной в кадастре.

Оценка вслепую

К году налог на столичную квартиру увеличится в 10 раз. Из-за падения цен этот разрыв будет только увеличиваться. Обновленная схема расчета налога на имущество была принята еще в году. Согласно ст.

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной: подробное разъяснение

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Кадастровая стоимость и налог на имущество будут расти из-за коррупции в Росреестре.

Такую судебную статистику привел в начале года Верховный суд. Налог на недвижимость с — значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены — это повод её пересмотреть и снизить размер налога. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается. Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены.

Коттеджные посёлки Загородные дома Земельные участки.

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Рыночная стоимость квартиры

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, должно интересовать владельцев недвижимого имущества. На сегодняшний день оттого, во сколько оценено ваше жилище, зависит размер ежегодного налога на квартиру. Это та цена, которую в конечном итоге оплачивает покупатель квартиры. При этом средства, потраченные на оформление документов и посреднические услуги, не учитываются.

Содержание 1 В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья? Особенности 2.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

.

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или.

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Алина

    Ссылку на закон, потому что до принятия закона это бла бла бла. Если они настолько долбоебы, то пару миллионов Авто приедут в киев и тогда посмотрим. Какого цвета их нутрянка гнилая. На столбах висеть будут. Они хотят БУНТА, они его дождутся , полыхнет по всей стране.

  2. Млада

    1. если я не уверен в приборе? он без пломбы и все такое! и трубка в слюнях! как тогда?